Suomi nousuun

Hyvää huomenta, ainakin siltä se tuntuu pitkän hiljaiselon jälkeen blogitekstien rintamalla, mutta nyt on avattava sanainen arkku.


Seuraan aktiivisesti yhteiskunnallisia asioita ja toisinaan otan myös kantaa niihin. Pääministeri Sipilä kertoo, että talouskasvu on lähtenyt liikkeelle. Ministeri Orpo kertoo, että talous on vaikeassa tilassa.


Keskusteleekohan nämä ministerit keskenään ollenkaan mitä julkilausumia he suustaan päästävät, kovin kuulostaa ristiriitaiselta?


Joka tapauksessa pohditaanpa tuota Orpon kertomaa, jossa hän mainitsee talouden olevan kymmenen vuoden takaisella tasolla.


Olen politiikkaa seurannut aktiivisesti enemmän kuin tuon kymmenen vuotta, mutta mitä tuon kymmenen vuoden aikana on tapahtunut poliittisella rintamalla?


Minä en lähde yksityiskohtiin, kuten milloin arvonlisäveroa on nostettu tai laskettu tai muihin "juustohöyliin" jota nykyinen hallitus tekee, vaan pitäydyn kokonaisuudessa ja sen vaikutuksesta kansantalouteen.


Kylmä tosiasia on se, että kymmenen vuoden aikana byrokratiaa/sääntöjä/normeja on lisätty niin valtavasti, että alkaa yrityksillä toimintaedellytykset olla sitä luokkaa kuin lapsi hiekkalaatikolla toivomassa "älä tule paha kakku, tule hyvä kakku".


Muutama esimerkki aivan järjettömistä säännöistä:


* tähtisädetikkujen käyttö on kielletty alle 18-vuotiailta (mutta haulikolla voi ampua 15-vuotias)
* Maalaiskauppa Pirkkalassa pisti lapun luukulle, koska terveysviranomaiset määräsivät itse tehdyt pullat siirrettäväksi myyntiin kaupan ulkopuolelle. Miksi ihmeessä tilamyymälässä ei saisi myydä itse tehtyä pullaa?
* Keskiolutta ei saa myydä huoltoasemilla eikä kaupoissa ennen kello yhdeksää aamulla, vaikka kauppa aukeaisi kahdeksalta.
* Hääkyltti on tilapäinen opaste, johon tarvitaan ELY-keskuksen lupa.
* Voit ostaa anniskeluravintolassa itsellesi vain yhden alkoholiannoksen kerralla.
* Kuntien 535 lakisääteisen tehtävän joukossa on muun muassa velvollisuus valvoa solariumlaitteita ja käyttäjien 18 vuoden ikärajan noudattamista.
* Ruokaravintoloihin ei voi tuoda omaa viinipulloa nautittavaksi korkkausmaksua vastaan. Ravintolasta ei myöskään voi ostaa viinipulloa mukaan.
* Jotkut koulut kieltävät lapsilta pyöräilyn kouluun, koska koulujen pihalta ei löydy erikseen osoitettuja pyöräpaikkoja kaikille oppilaille.
* Nelivetotraktoria voi ajaa teini, mutta autoa saa ajaa vain täysi-ikäinen
* Jalankulkijan on käytettävä jalkakäytävää tai piennarta. Hän ei kuitenkaan saa jalkakäytävällä taluttaa polkupyörää tai mopoa, kuljettaa potkukelkkaa, hiihtää, luistella eikä kantaa kookasta taakkaa, jos siitä voi aiheutua huomattavaa haittaa muille jalankulkijoille.

Aina kun luodaan joku sääntö, on sille luotava valvova viranomainen. Näitä viranomaisia sitten onkin tupsahdellut kymmenen vuoden aikana jo melkoinen armeija.


Mitä se käytännössä tarkoittaa? Julkisen talouden paisuttamista. Nyt kuullaan joka puolelta, miten julkinen talous ei ole tasapainossa, no ei varmasti ole, jos sitä joka vuosi paisutetaan typerillä direktiiveillä. Budjetit ovat vuosi toisensa jälkeen alijäämäisiä. Pää pois ahterista ja katsomaan todellisuutta.


Sosiaaliturvaa ollaan paisutettu. Sossutuki on jo sillä tasolla, että työnteko ei ole kiinnostavaa, koska sama raha tulee tekemättä mitään tai ainakin hyvin lähelle, mutta joissain tapauksissa jopa enemmän.


Esimerkiksi ansiosidonnaisella päivärahalla aikaisemmin mediaanitulotasoa nauttinut työtön saa työttömänä ollessaan enemmän rahaa kuin alemmissa yleissitovan työehtosopimuksen töissä. Kiinnostaako silloin työnteko, no ei varmasti.


Työnantaja maksaa duunarin palkasta enemmän valtiolle ja vakuutusyhtiöille kuin itse duunarille. Eiköhän tuon pitäisi olla toisinpäin, täh?


Ei tarvitse kovin ruudinkeksijä olla miten julkinen talous korjataan?


* Virkamiesarmeijan karsiminen, typerät direktiivit ja säännöt pois (annetaan mahdollisuus omille aivoille)
* Sossutukien leikkaaminen/yksinkertaistaminen (peruspäivärahan korotus ja toimeentulotuen lopetus, ei ihmisiä pidä luukulta luukulle passittaa)
* Yritystukien lopetus (jos yritys ei pärjää ilman valtiontukea, niin ei sen olemassa oloa tarvita)
* Rohkeasti siirtyminen markkinatalouteen, pois suunnitelmataloudesta ja kieltolaista
* PK-sektorille edellytykset harjoittaa liiketoimintaa ansiotarkoituksessa
* Verotusaste Eurooppalaiselle keskiarvolle


Mikä siinä on niin vaikeaa?


Pohtii Petri

Valtion taloudesta

Valtion talous on kuralla, kysyn siis: "Jos paskat on housussa, auttaako siihen paskantaminen lisää?"


Parhaillaan vellova niin kutsuttu yhteiskuntasopimus on kaikkea muuta kuin valtion taloutta ratkaiseva rakenne uudistus. Uskallan jopa sanoa, että yhtä tyhjän kanssa, lisää vetelää lahkeisiin.


En vain ymmärrä miten tämä Suomi on saatettu laittaa tällaiseen tilaan. Anteeksi korjaan, kyllä minä tiedän.


90-luvun laman jälkeen oli hurmos henkeä kun talous lähti nousu-uralle, sitä siivittämässä oli aika pitkälle Nokia. Kaiken sen talouskasvun aikana valtion taloutta paisutettiin tietoisesti lisäämällä sääntelyä ja normeja, osin EU-direktiivien muodossa, mutta myös muutoin vain.


AY-liikkeillä on ollut myös oma roolinsa työmarkkinoiden jäykkyydessä.


Uusi sääntely kun luodaan, on myös luonnollisesti luotava sitä sääntelyä valvova viranomainen. Tätä byrokratiaa ja virkamiesarmeijaa on sitten niin pirun vaikea lähteä purkamaan, joku virkajeppe saattaa vaikka menettää työpaikan siinä kivassa pikku toimistossa angry birdsiä lätkiessä. Yksi esimerkki kuntien 5 vuoden irtisanomissuoja(johon käsittääkseni vihdoin on tulossa muutos tämän hallituksen toimesta), mutta siitä huolimatta julkishallinto on aivan liian suuri.


Näiden kaikkien sääntelyjen ja normien ja virkamiesten johdolla ollaan suoranaisesti estetty uusien yritysten ja työpaikkojen luonti, sekä lopetettu pienyrittäjien toiminta. Media on pullollaan esimerkkejä:


Tyrnin jalostus loppui byrokratiaan:
http://www.maaseuduntulevaisuus.fi/mielipiteet/lukijalta/turha-byrokratia-lopetti-tyrnin-jalostuksen-1.67385


Byrokratia on kallista:
http://www.uusisuomi.fi/raha/56246-yrittajat-kyllastyivat-taysin-valtion-turha-byrokratia-maksaa-160-eu-suomalainen


http://www.ilkka.fi/mielipide/kolumnit/byrokratia-on-yrityksen-aikasy%C3%B6pp%C3%B6-1.1929405


http://www.taloussanomat.fi/yritykset/2014/04/25/tylya-tekstia-yritys-ei-menesty-tehokkuudella-vaan-byrokratian-osaamisella/20145882/12


Byrokratia ja terve maalaisjärki ei vain kuulu yhteen:
https://annadegerholm.wordpress.com/2014/07/17/eirankirppis/comment-page-1/


Valtion talous kun on keturallaan, helposti osoitetaan yksityistä sektoria ja mistä sieltä voidaan lisää kupata rahaa. Välikommentti, mitä enemmän valtio yrittää kupata, sitä herkemmin osaaminen lähtee muualle, se on jo nyt nähty voimakkaana muuttoliikkeenä Viroon, Saksaan, Portugaliin ja ties minne ympäri maailman.


Monesti kuulee sanottavan, "valtio ei luo työpaikkoja". Paskapuhetta, mitäs tämä nyt sitten on: https://www.valtiolle.fi/fi-FI jos ei töihin valtiolle, hä?


Ennen kaikkea valtion, eduskunnan, joka säätää lait ja asetukset tulisi säätää ne lait ja asetukset siten, että ne ovat otollisia markkinataloudelle. Suomessa kuvitellaan elävän suljettua taloutta, newsflash, ei eletä. Toisen menestyminen ei ole toiselta pois. Tämä kateellisten paskiaisten luvattu maa.


Raha on vapaasti kelluvaa valuuttaa, hän joka sen osaa kanavoida oikein, menestyy.


Kapitalismi on hieno laji, siinä joko onnistuu tai ei onnistu, mutta onnistuessaan sinä luot vaurautta itsellesi ja ympärilläsi oleville, jopa koko kyläyhteistöstä kansakuntaan ja maailmalle asti. (Facebook, Google, Nokia, Angry Birds, Kone...)


Valtion talouden tasapainottaminen ei nyt voi olla niin tähtitiedettä, etteikö sitä voitaisi tehdä. Ongelma tuntuu olevan enemmän poliittinen, uskalletaanko tehdä päätöksiä?


Mikäli julkinen talous on liian suuri ja sitä joudutaan leikkaamaan niin voi olla, että se kohdistuu henkilöihin jotka ovat eniten kallellaan julkiseen talouteen.


Suomessa on jo nyt maailman korkeimpia veroasteita, pitkääkö ihan oikeasti verottaa hengiltä, rinnastan byrokratian tässä yhteydessä myös verottamiseen.


Mitä pitäisi tehdä? Tässä lista konkreettisia toimia näin aluksi:


* AY-jäsenmaksujen verovähennysoikeuden poisto.
* Yritystukien lopettaminen
* Mikroyrittäjien palkan sivukulujen huojennus

* Pakollisten vakuutusmaksujen vapaaehtoisuus
* Alle 20.000€ investoinnin poisto-oikeus kyseiselle tilikaudelle
* Arvonlisäveron periminen maksuperusteena
* Työn verotuksen keventäminen
* Arvonlisäveron yhtenäistäminen, poislukien alin veroluokka
* Kiinteistöveron maltillinen korotus
* Pakolaisten kotouttaminen muualle kuin sosiaalitoimeen
* Tekijänoikeuskorvaukset yrittäjälle, mikäli taiteilija toimii elinkeinoharjoittajana omalla toiminimellään
* Pienpanimoille ulosmyyntioikeus (määritelmä EU:n sallima 20miljoonaa litraa)
* Ansiosidonnaisen päivärahan maksaminen ei pääty vaikka henkilö ryhtyy yrittäjäksi
* Kaavoituksen sääntelyä muutettava niin, että se vastaa kysyntää eikä keskikoko vaatimuksen mukaan
* Sovitellun päivärahan maksamiseen pitäisi riittää työnantajan palkkalaskelma, erikseen tehtävää palkkatodistusta ei tarvita
* Alimman tuloluokan veroprogressiorajan korottaminen
* Pääomatulon verovapaus tuhanteen euroon saakka


Lisäksi on arvioitava työllistymisen kannustinloukkuja, onhan se nyt aivan typerää ja järkeen käymätöntä, että työttömänä kattoon syleksijänä saat enemmän rahaa kuin töistä:



http://www.mtv.fi/uutiset/kotimaa/artikkeli/tuohtunut-pienyrittaja-avautuu-tyontekija-kieltaytyi-tyopaikasta-korvauksella-tienaa-yhta-hyvin/5604198


Viranomaisen valittaminen viranomaispäätöksestä, jota valvoo viranomainen on typerintä mitä kuunaan on keksitty, mutta Suomessa se on mahdollista.




Hyvää lopputalven jatkoa! Suomi nousuun työllä.
Petri Rastas

Sijoitusasunto henkilökohtaisella vai taloyhtiön lainalla?

Taloussanomat julkaisi aamulla artikkelin, jossa varoiteltiin taloyhtiöiden velan määrän kasvusta. En voinut olla tarttumatta asiaan sijoittajan näkökulmasta.


Itse artikkelin löydät täältä:


http://www.taloussanomat.fi/asuminen/2016/03/01/taloyhtiot-velkaantuvat-nopeasti-kertyyko-samalla-riskia/20162324/310


Itse suosin niitä kohteita, joissa on vähennyskelpoista taloyhtiövelkaa. Lähestyn asiaa kahden laskennallisen esimerkin kautta elävästä elämästä.


Esimerkki 1.
Asunto on ostettu pankkilainaa hyödyntäen henkilökohtaisesti, josta 30 % on oman rahoituksen osuus. Velaton hinta 58 000€


Pankin rahoitus 40 600€, 20v. korko 2,8%


Vuokra 570€
Vastike 180€
Korot 95€
Verotettava tulo 295€
Vero 30 % 88,5€
Lyhennys 126€


Tulos 80,50€


Esimerkki 2.
Sama kohde, mutta taloyhtiölaina on tuloutettu rahoitusvastikkeena ja näin ollen pankkilainaa ei ole käytetty ollenkaan, oma rahoitus osuus edelleen 30%.


Velaton hinta 58000€
Myyntihinta 17400€
Velkaosuus 40600€


Vuokra 570€
Vastike(hoito+rahoitus) 400€
Korot 0€
Verotettava tulo 170€
Vero 30 % 51€
Lyhennys 0€


Tulos 119€


Kassavirrassa jopa liki 40 euroa eroa, 462 euroa vuodessa.


Terveisin,
Petri Rastas


ps. Jos sinulla on esimerkin 2 kaltaisia sijoituskohteita, voit tarjota niitä minulle ottamalla yhteyttä sähköpostilla: info@petrirastas.com

Byrokratia tappaa aloittavan yrityksen

Tämä teksti paisui ja paisui, joten päätin julkaista omana juttunaan. Alkuperäinen tarkoitus oli lyhyesti kommentoida mainiota tekstiä Suomen/Australialaiselta kirjoittajalta.


Löydät tekstin täältä:


https://australiaan.wordpress.com/2015/09/02/pienyrittajista-aukioloajoista/#comments


Kirjoittaja tekstissään kysyy: "Miksi yrittäjyys on täällä (Australiassa) niin paljon yleisempää?"


Suomessa valitettavasti jopa hyvät yritysideat tapetaan jo alkumetreillä. Byrokratia ja epävarmuus tulevasta ei ole yhtälö, joka houkuttelisi useimpia yrittäjiksi. Oli melkein mikä tahansa elinkeino kyseessä, tarvitset siihen luvan lupaviranomaiselta, joka sittemmin valvoo toimintaasi.


Kirjoitin taannoin elinkeinovapaudesta:
http://www.petrirastas.com/2015/09/puhutaan-elinkeinovapaudesta.html


Eli luvanvaraisten toimialojen lisäksi, siis lisäksi on liuta lupia, jotka sinun tulee hakea ennen ryhtymistä yrittäjäksi.


Useimmissa tapauksissa uuden yrityksen perustamiseen tarvitaan rahoitus, joka yleensä tapahtuu omilla säästöillä ja/tai vieraan pääoman rahoituksella, kuten pankkilaina.


Verot ja veroluonteiset maksut


Mikäli olet edennyt yrityksen perustamisessa jo noin pitkälle, että olet yritysidean saanut vietyä virallisesti yhtiömuotoon, astuu verottaja, sekä muut verenimijät kuvioon (lakisääteiset veroluonteiset maksut).


Pahimmassa tapauksessa, ennen kuin olet saanut yhtään tulorahoitusta firmaan sisään (jossa asiakas maksaa sinulle myymästäsi tavarasta tai palvelusta) lankeaa maksettavaksi nämä kyseiset verot ja veroluonteiset maksut.


Sitä en minä ymmärrä miksi Suomessa yrittäjien pitää maksaa verot etukäteen, en tiedä mitään muuta maata jossa yrittäjä maksaa verot ennakkoon, kuin Suomi.


Näitä ennakkomaksuja verottajalle, vakuutusyhtiöön, asianajajille, viranomaisille jne. kuluu niin paljon, että moni lannistuu jo alkumetreillä.


Verotaakka

Verotus on toinen asia, tällä hetkellä Suomessa verotaakka on 44%, joka on EU-maista neljänneksi suurin, Tanskan, Ranskan ja Belgian jälkeen. (Lähde. eurostat.)


Tosin yhteisövero pärjää kohtuullisesti globaalissa "verokilpailussa" sen ollessa 20% vertaa Australian 30%.


Toisin sanoen globaalissa markkinatalouden kiimassa Suomi on unohtanut pk-sektorin tai itse asiassa päinvastoin, muistanut sitä kiristyvillä normeillä, säännöillä ja asetuksilla, jotka verhoillaan päättäjien toimesta EU-direktiiveiksi.


Pienyrittäjien selkänahasta revitään hyvinvointi Suomalaisille samalla kun monikansalliset yhtiöt nauttivat miljoonatuista valtiolta, milloin mihinkin tuotekehittelyyn.


Nykyinen hallitus sentään teki merkittävän uudistuksen 2016 vuoden alusta ja vapautti kauppojen aukioloajat, mutta samalla heikensi freelancer-työntekijöiden sosiaaliturvaa rinnastamalla heidät yrittäjiksi.


Australiassa on kevyempi byrokratia ja yritysilmapiiri on 100 kertaa potenssiin miljoona kertaa parempi/kannustavampi/rennompi.


Suomessa ei saa menestyä, se ei ole hyväksyttävää. Hyväksyttävää vain silloin, jos lahjoitat rahasi pois, ehkä..


Liitot työmarkkinoiden jarruna


Australiassa on myös uhkakuvia, joita valitettavasti liitot vauhdittaa.


Ollessani Australiassa ja työnhakuilmoituksia lukeneena havaitsin, että monella toimialalla yritykset edellyttävät ABN-numeroa, sen sijaan, että suoraan palkkaisivat henkilön töihin. Osa syy löytyy liitoista, miksi ihmisiä ei haluta palkata, näin myös Suomessa, termillä "pakkoyrittäjä".


Toinen syy on, ettei tarvitse maksaa ylimääräisiä "turhia" palkan sivukuluja.


Sama palkkojen sivukulujen ongelma on myös Suomessa ja jopa pahempana.
Käteen jäävän palkan ja työnantajan maksun erotus voi olla ja useimmissa tapauksissa on yli 50%. Tarkoittaa se sitä, että 2000€ palkasta jää työntekijälle 1500€, mutta se maksaa työnantajalle 3000€ näin karkeasti. Kaikki muu tuolla välillä on veroja ja veroluontoisia maksuja.


Annan esimerkin:
Työnantajan maksut
* Eläkemaksut (TyEL)
* Sosiaaliturva
* Pakolliset vakuutukset
* Työttömyys
* Lomaraha
* Muut sosiaalikulut


Muihin sosiaalikuluihin sisältyy mm. seuraavat kuluerät:

• Työterveyshuolto
• Sairausajan palkka
• Äitiys-, isyys- ja vanhempainvapaan palkka
• Luottamusmieskoulutus
• Työsuojelukoulutus
• Yhteistoimintakoulutus ja rationalisointikoulutus
• Koulutus
• Työvaatteet
• Työturvallisuus
• Lääkärintarkastukset
• Työtapaturmista aiheutuvat kustannukset

* Vapaaehtoiset sivukulut

Vapaaehtoisiin sivukuluihin sisältyy mm. seuraavat kuluerät:

• Koulutus
• Työvaatteet
• Työpaikkaruokailu
• Henkilökunnan virkistystoiminta
• Luontoisedut
• Vapaa-ajan vakuutus
• Laajennettu työterveyshuolto

Edellä olevat maksut yhteensä muodostavat n. 40-50% kulurakenteen.

Työntekijän maksut


* Ennakonpidätys
* Eläkemaksu
* Työttömyysvakuutusmaksu
* Mahdollinen AY-maksu


On siis paljon kustannustehokkaampaa sopia toimeksianto asiantuntevan yrittäjän kanssa, kuin ottaa hänet suoraan palkkalistoille.


Arvonlisävero


Arvonlisävero on myös paheksuttava systeemi sen monimutkaisuuden vuoksi. Suomessa alv-verokannat: 24%, 14%, 10% ja 0%, Australia 10%.


Liikevaihdon ylittäessä 10.000€, olet arvonlisäverovelvollinen, Australiassa 75.000$.


Suomessa arvonlisävero on suoriteperusteinen, eli maksat arvonlisäveron kun kirjaat myynnin kirjanpitoon, olit saanut rahat tai et. Hallitus tällä hetkellä pohtii arvonlisäveron muuttamista maksuperusteiseksi, jossa maksat arvonlisäveron, kun saat asiakkaalta maksun. Tämä muutos olisi mielestäni oikein järkevä ja tervetullut.

Kaikesta huolimatta yrittäminen on silti hieno laji, rohkeasti härkää sarvista!
Petri Rastas

Asuntosijoittaminen yksinkertaista?

Asuntosijoittaminen on hyvin yksinkertaista yksinkertaisimmillaan. On olemassa kaksi vaihtoehtoa:

1. Ostetaan asunto ja vuokrataan se
2. Ostetaan asunto ja myydään se

Mielipiteisiin nojaten ei voida sanoa kumpi on parempi strategia, koska toinen sopii toiselle ja toinen toiselle. Olen tehnyt molempia ja itse liputan ehdottomasti kassavirtasijoittamisen puolesta, koska pelkän arvonnousun varaan sijoituksen jättäminen antaa liian paljon tilaa "jossittelulle" ja arvonnousua on hankala ennustaa. Kassavirtasijoituksessa ostetaan asunto ja vuokrataan se, mutta kun halutaan kasvattaa nopeasti vapaata pääomaa on osto ja myynti oivallinen vaihtoehto. Perimmäisenä tarkoituksena molemmissa vaihtoehdoissa on saada sijoitukselle mahdollisimman hyvä tuotto.

Vaikka asuntosijoittaminen on yksinkertaista, ei se tarkoita sitä että se olisi yksiselitteistä saati helppoa. Kuten monessa muussakin asiassa, myös asuntoihin sijoitettaessa on otettava huomioon lukuisia eri seikkoja. Jo pelkästään asunto itsessään on huomioon otettava, sijoitetaanko kerros-, rivi-, omakotitaloon, liiketilaan, toimistoon tai vaikka mökkiin.

Mitä asioita on hyvä ottaa huomioon?

Ajankohta - Puhutaan markkinatilanteesta, joka osittain sanelee kumpaan strategiaan kannattaa nojata tai painottaa. Markkinoita on hyvä seurata, mutta ei kannata kuitenkaan liikaa antaa nyöriä sijoituspäätöstä tehtäessä markkinoiden varaan, koska oli markkinatilanne mikä tahansa sijoittaja itse tekee ne ratkaisut ja valinnat onko sijoitus kannattava vai ei. On mahdollista tehdä kannattavia sijoituksia riippumatta siitä mikä on markkinatilanne. Sijoittamisessa on tärkeintä sijoittaja itse.

Minkälaista tuottoa sijoituksella tavoitellaan? - Jos tavoitellaan maltillista tuottoa, voi pahimmassa tapauksessa yllättävät kulut tehdä sijoituksesta tappiollisen. Jos taas tavoitellaan kunnianhimoista tuottoa, voi sijoituskohteiden löytäminen olla erittäin hankalaa.

Sijainti, hankitaanko sijoitus kaupungin ydinkeskustasta vai syrjäseudulta? - Kasvukeskuksen keskustasta hankittu sijoitus voi vuokratuoton muodossa olla maltillinen, mutta pitkällä aikajänteellä nousee arvonnousu kysymykseen.

Syrjäseudulta voidaan saada parempi vuokratuotto, mutta arvonnousu voi olla kyseenalainen. Myyntiajat saattavat olla pitkiä.

Onko kunta tai kaupunki muuttovoitollinen vai muuttotappiollinen? - On syytä tarkastella mikä kehityssuunta kaupungissa on väestönmuutoksen suhteen. Muuttaako ihmisiä enemmän kaupungista pois vai muuttaako ihmisiä enemmän kaupunkiin sisään? Myös ikärakennetta voidaan tarkastella ja mikä on hankittavan sijoituksen alueen mediaanitulo. Mikä kokonaisnettomuutto on ollut viimeisen 5-10 vuoden aikana?

Hankittavan sijoituksen hinta? - Tässä tulee kysymykseen voimassa oleva markkinatilanne. Asuntojen hinta määräytyy markkinoiden mukaan. On syytä tarkastella mikä on alueen keskimääräinen markkinahinta, jolta sijoitus hankitaan. Jos asunto on reilusti ylihinnoiteltu, ei ole järkevää sijoittaa. Jos asunto on reilusti alihinnoiteltu(näitäkin on olemassa erinäisistä syistä, kuten avioero, kuolinpesä, hinnoitteluvirhe tai jostain muusta syystä) voidaan sijoitus tehdä suoraan tinkimättä mikäli se täyttää sijoitus-strategiasi ehdot ja mahtuu niiden raamien sisään jota sijoitukseltasi odotat.

Rahoitus - Kuinka sijoitus rahoitetaan? Käytetäänkö pankkilainaa vai haetaanko yksityistä rahoitusta? Onko rahoitus mitoitettu oikein, minkä suuruista velkavipua aiotaan käyttää? Tässä on olemassa vaihtoehdot 0-100 %. Nyrkkisääntönä pidettäköön hankittavan sijoituksen kassavirran tulee olla positiivinen kaikkien kulujen jälkeen. Tarkoittaa sitä, kun vuokrasta vähennetään vastike, laina, lainan korot, verot ja muut kulut on tuloksen oltava plussalla.

Jos esimerkiksi sijoituksesi on sata euroa miinuksella, maksat joka kuukausi tuon sata euroa omasta taskustasi. Yhden asunnon kohdalla se ei varmasti suurta lovea tee, mutta jos sinulla on vaikka 20 asuntoa ja maksat jokaisesta tuon satasen, on sinun kaivettava 2.000 euroa taskustasi joka kuukausi.

Mitoita rahoitus sen mukaan, että sijoituksen kassavirta on positiivinen.

Verotus - Verotukseen tulee ottaa kantaa. Vuokratuloa verotetaan pääomatulona voimassa olevan verolain mukaan, tarkastele mitä oikeuksia sinulla on vaatia veron vähentämistä. Yleisesti ottaen kaikki tulonhankkimiseen liittyvät kulut ovat vähennyskelpoisia, kuten vastike, lainan korot jne. Myös jos osallistut asuntosijoittamista käsitteleviin valmennuksiin ja seminaareihin, on valmennusmaksu verovähennyskelpoinen.

Luovutusvoittoveroa maksetaan myynnistä. Myydessäsi asunnon maksetaan voitto-osuudesta vero voimassa olevan verolainsäädännön mukaan. Omassa asumiskäytössä olleesta asunnosta on myyntivoittoveron maksamisesta luovuttu tietyin ehdoin. Omassa asunnossa kun on asunut kaksi vuotta, ei myyntivoittoveroa peritä.

Vuokraus - Hoidetaanko vuokraus itse vai hoidetaanko se toimeksiantona? Vuokralaisen valinta on tärkeä asia. Vuokralainen, joka kriminalisoi asuntosi ja maksaa vuokrat silloin tällöin tai jättää kokonaan maksamatta tuottaa vääjäämättä harmaita hiuksia sijoittajalle.

Vuokralainen, joka hoitaa vuokranmaksun ajallaan vuokrasopimuksen mukaisesti ja pitää huolta asunnosta on ihanteellinen asiakas sijoittajalle.

Vuokrataanko asuntoa toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen mukaan vai tehdäänkö määräaikaisia sopimuksia? Toistaiseksi voimassa oleva sopimus tulee kysymykseen kun kyseessä on pitkäaikainen vuokralainen. Lyhytaikaisten vuokralaisten kanssa voidaan tehdä määräaikaisia sopimuksia, on toki mahdollista jatkaa määräaikaisen vuokrasopimuksen päätyttyä toistaiseksi voimassa olevalla sopimuksella mikäli vuokralainen haluaa jatkaa asumistaan asunnossa ja on hoitanut vuokrasuhteen moiteettomasti. Määräajan päätyttyä voidaan vaihtaa vuokralainen, jos vuokranantajana et ole ollut täysin tyytyväinen vuokrasuhteeseen.

Hallinnointi - Miten sijoitusta hallinoidaan ja seurataan? Vuokrat on syytä tarkistaa aina säännöllisesti, että voidaan nähdä onko vuokralainen pysynyt sopimuksen mukaisesti velvotteissaan. Jos vuokranmaksu on myöhässä, kannattaa reagoida välittömästi. Jos vuokranmaksut ovat toistuvasti myöhässä ja halutaan pidentää eräpäivää, kertoo se yleensä taloudellisista ongelmista.

Vuokralaisen ilmoittaessa huoneistossa olevista puutteista tai vioista, ovat ne syytä saattaa kuntoon välittömästi. Ehjä toimiva asunto on asuinviihtyvyyden kannalta erittäin tärkeä.

Asuntosijoittaja Marko Kaarto suosittelee varautumaan vuosikorjauskuluihin käyttämällä laskukaavaa 0,5 - 1 % asunnon hankintahinnasta.

Marko Kaarto on suunnitellut ohjelmia asuntosijoittajille, hän toimii Suomen asuntosijoittajat ry:n hallituksen puheenjohtajana.

Tässä linkki verkkokauppaan, jossa voit tutustua Asuntolaskuri-palveluun sijoitustesi hallinnoimiseksi.

Katso esittelyvideo:
Asuntolaskuri-palvelu

Palvelussa voit tehdä myös laajoja analyysejä sijoitusasuntojen kohdalla.

Sijoituksesta poistuminen - Milloin sijoituksesta poistutaan? Tapahtuuko se oman luonnollisen kuoleman kautta, jolloin sijoitus jää perikunnalle? Asetetaanko sijoitukselle jokin aikaraja kuinka monta vuotta sijoitusta hallitaan? Poistutaanko sijoituksesta sitten kun on saatu odotettu tuotto? Mitä jos sijoitus menee pieleen? Mikä on se hetki kun uppoavasta laivasta on hypättävä pois? Mikä on riskinkantokyky?

Asunnot ovat yksi omaisuuslaji muiden joukossa. On ymmärrettävä, että vaikka sijoittaminen asuntoihin on yksinkertaista, se ei ole yksiselitteistä. Pitkällä aikavälillä ja kurinalaisella toiminnalla, saat luotua itsellesi merkittävän varallisuuden asuntojen ja kiinteistöjen myötä.

Iloa päivääsi!
Petri Rastas